如若说房地产曾处于清晨前的暗夜足球投注app，经过昨年以来的政策“甘露”，现时行业已行至迷雾渐开、内情毕露的关隘，楼市复苏蠕蠕而动，企业投资也正重新加码。

然则，经过上一轮出清与洗牌，现时能留在牌桌竞争的房企已数目大减。那些“活下来”、况且“活得好”的房企，是怎样告成穿越行业周期的？背后有何计谋砝码？

近日，中国金茂发布2024功绩论说，给出了一份当下房企“逆势解围”的样本。营业收入590亿、归母净利润超十亿、公司统统者权力增幅超三成、累计回款970亿、未售货值中87%位于一二线城市......多项功绩数据可圈可点。

（中国金茂2024全年功绩发布会现场）

年报发出后，多个业内机构看好金茂后市，上调或督察买入评级。

算作一家起家中枢城市、以高端改善居品见长的房企，金茂是怎样稳住基本盘、找到越过周期叮嘱的？背后的砝码，实则藏在“周转存量、作念优增量”这一中枢策略中。可以说，当年一年，金茂通过“以增量带动存量”，打赢了一场亮眼的“翻身仗”。

功绩解围“活下去”

掀开金茂2024年报，一个难以冷落的关节点是，盈利正增、归母净利超十亿元。

在现时的房地产行情下，能收场盈利增长、且为恰恰的房企，可谓业内的“少数选手”。昨年，超六成上市房企功绩亏本，其中不乏头部及央国企，能推动盈利逆势飞腾的更是历历。

究其根源，过往几年房企拿地价钱深广偏高，受阛阓行情影响，大多会降价加速去化，导致新近结转的款式利润空间极小；重叠钞票减值等荒芜身分，昨年功绩亏本的成为大大齐。

当年五年间，金茂曾经有过功绩波动期；而当大大齐房企还在低谷期盘桓时，金茂缘何扭亏为盈？这是透视其计谋的关节切入点。

财报炫耀，昨年金茂全体收入约590.53亿元，其中城市运营及物业开发销售收入约493.01亿元。从营收端而言，昨年金茂稳住了基本盘，销售成本也全体下落20.39%；因城市运营与物业开发毛利率增长，昨年金茂的全体销售毛利率约15%，较上年增长3个百分点。

毛利率回升的同期，金茂连续向管束要效益，昨年销售及分销开支下落22.79%、行政开支下落23.98%，酌量开支彰着下落；同期，利息开支总数同比下落15.51%，主要因年度平均贷款额及贷款利率均下落，财务端全体“控用度”效果十分显赫。

另一个关节身分是，相较于2023年度，昨年金茂计提各项减值的范围彰着减小。当年一年，金茂的年度其他用度及损失净额，同比缩小了63%，主要因计提发展中物业、持作出售物业、应收关联方款项减值准备金额较上年减少所致。

罢休2024年期末，金茂年度利润为21.99亿元，同比加多145%；不计发展中物业、持作出售物业等钞票减值拨备影响，年度利润为38亿元；公司统统者应占溢利10.65亿元，同比加多115%；若不计投资物业公恰恰亏本，公司统统者应占溢利为13.33亿元。

“控用度”是房企的深广动作，而金茂之是以能塌实进步盈利，背后有更紧密科学的考量。

“公司近四年以来，⼀直连续在股东改⾰，固本强基、提质增效，⽬标就是不停进步股东薪金，进步每个项⽬、每个钞票的盈利能⼒和⽔平。”中国⾦茂⾸席财务官乔晓洁暗示。

据乔晓洁炫耀，自2023年以来，金茂得回的房开款式利润率齐很可以，全体净利润率能达到10%以上；部分开盘的款式如上海中环⾦茂府、天津体北⾦茂府、西安⾦茂璞逸曲江等，款式⽑利均高出20%；通过不停作念优增量，进步了通盘开发板块的盈利水平。

（西安金茂璞逸曲江实景图）

非开板块也连续持重“第二弧线”，聚焦杰作持有，全⼒打造标杆项⽬，通过轻钞票持有及成本化运作，进步“第二弧线”业务的盈利才智。

多项举措背后的中枢，即是通过“周转存量、作念优增量”，强化全链条竞争⼒，最终进步ROE（净钞票收益率）水平。

钞票换仓“活得好”

昨年盈利逆势增长，看似是一项财务数据的优化，实则暗藏着金茂对行业及将来的判断。

资历周期波动的房地产行业，现时政策暖风频吹，阛阓也驱动在分化中回暖。部分高能级城市已有止跌回稳之势，从销售到土拍均热门频出；同期，大齐三四线城市短期已经有改动压力。土拍阛阓和销售阛阓，均出现了彰着的分化、背离之势。

在房地产“量价改动”的流程中，企业怎样趁势改动计谋？告成穿越周期？

在中国⾦茂董事长陶天海看来，当下房企要收场“涅槃腾达”，需要资历三个阶段：活下去、活得好、活出彩。在活下去的阶段，企业需要破局解围，保证现款流量安全，龙套范围的负向螺旋。对当年两年的金茂而言，这一阶段已切实资历并收场。

在“活得好”阶段，房企计谋的中枢是“调结构”，在稳住酌量基本盘的同期，加速存量资源的“换仓”动作，通过“作念优增量、周转存量”，让钞票质地有根人道修订。“活出彩”阶段，需等行业本轮改动基本完成，留住来的“选手”探索雄壮的结构性需求与契机。

而自昨年以来，金茂的数轮投资及酌量动作，果决走在资源换仓、改动结构的谈路上。

当年的2024年，金茂共精确得回了22个优质款式，款式总地皮款333亿元、权力地皮款202亿元，其中一线、二线城市的货值占比高达99%；参预2025年，金茂连接发力投资，前两月地皮投资款189亿元，北京、上海等城市的投资占比进一步进步。

销售阛阓上，昨年金茂销售金额983亿元，行业排行第12位，稳居第一梯队；回款额970亿元，回款率达99%；“金玉满堂”居品线全新发布，住宅公寓平均签约单价达2.2万/平素米；期内，金茂“9府3璞2满3棠”面市，多个款式首开售罄，得到阛阓考证。

（宁波明湖金茂府实景图）

在运营方面，金茂也展现出了亮眼的阛阓化竞争水平，期内连续进步运营遵循，优化“6-10-12-24”运营纪律，新得回款式“06”首开周期提速至5.8个月，“10”股东现款流回正周期提速至7.4个月，“12”酌量性现款流回正周期提速至10.7个月，6个款式收场当年拿地、当年首开。

聚焦中枢城市拿地、进步居品竞争力、进步运营遵循，齐是当下金茂“作念优增量”的切实动作，确实“调仓提质”，收场高质地发展。

值得谛视标是，到一二线城市拿地，诚然已是房企共鸣，但并非每家企业齐能效益最大化。

中国⾦茂⾼级副总裁张辉炫耀称，金茂对拿地项⽬有一个里面评价目标——“投资精确度”。从数据看，2024年以来，金茂“即拿即开”的项⽬，投资精确度齐高出100%~130%，体现了公司投资计谋制定、本质的告捷。

张辉暗示，现时阛阓在变、政策在变，行业改动会延续相等永劫分，金茂会解救“利润优先”的计谋导向，⽤增量带动存量问题管束，连续优化财务报表，改善盈利景况。在风险珍贵、确保安全的基础上，保持相对积极的投资，同期作念优居品品性、进步薪金率。

在作念优增量的同期，金茂也在通过极致的签约回款、现款管控、降本控费、价值创造，推动“周转存量”，收场自我造血与诱骗；同期，紧持政策“收储”东风，通过⼟地回收、霸术改动、资源置换等状貌，与地方政府完滋扰结双赢，最猛进度周转存量资源。

可以说，昨年以来，金茂全体计谋地点正确、战术本质有用，打赢了一场漂亮翻身仗，找到了房企稳住酌量基本盘、越过行业周期、助力转型升级的叮嘱。

面向将来“活出彩”

资通书轮阛阓出清后，将来房地产发展空间多大，照旧一门好生意吗？

陶天海以为，存量问题消化完后，将来中国房地产的结构性需求，已经将⾮常繁荣，地产⾏业照旧⼤有可为。同期，行业气象一定会出现改动、幽静熟谙；将来的阛阓竞争，将主要连合在⼗⼏家世界性房企，以及⼤量的地⽅性房企之间。

面向将来，房企怎样走得更远、更好，绝非靠传统惯性梗概抵达，必须有杰出的竞争上风。

对金茂而言，现时的行业阵势绝非“窘境”，反而十分契合其品牌基因和上风。

罢休2024年底，金茂的未售货值约2800亿，可充分撑持公司酌量需要，且优63%连合在华北及华东等经济发达地区，87%位于一二线城市，货值结构极优。

同期，适应的资金盘面、流畅的融资渠谈，也将为金茂的功绩发展提供撑持。

当年一年，金茂连续优化钞票欠债表，融资成本、债务总数同比均下落，境内新增融资平均成本低至2.87%；债务到期结构合理，一年内到期占比下落至18%，外币债务占比缩小至25%；期末公司“三谈红线”督察全绿，融资渠谈多元流畅，财务景况适应。

乔晓洁暗示，现在金茂的融资空间⾮常充⾜，罢休24年底，未动银⾏授信还有700多亿。外债管束方面，在压降外债的同期保持一定额度，跟着阛阓转暖，已有不少投资东谈主抒发了投资意愿。

在作念强主业的同期，房企要念念鄙人个地产周期“活出彩”，必须发展“第二弧线”。

对金茂而言，构建主业护城河之余，还要持重质地发展，契合行业向存量阛阓发展的趋势，加速物业处事迹务增长，打造生意、货仓、公寓互异化轻钞票管束才智，造获胜绩“增长极”，构建面向将来的中枢竞争力，造成抵拒周期波动的发展新模式。

以持有业务为例，罢休2024年末，金茂在手钞票优质，年度收入整个约34亿元，在营总建面约300万平素米，其中生意及写字楼收入17亿元、货仓收入17亿元；期内多个筹开款式告成开业，管束机制及团队连续优化，为REITs平台不停储备优质钞票。

获利于金茂适应的功绩融会、可见的发展后劲，多家业内机构给出“唱多”评级论说。花旗银行暗示，金茂在相识的债务范围下加速购地，并盘算推算通过钞票转动、改善利润率、连续加强管束架构和遵循等，进步股本薪金率，这些举措将有助于公司收场恒久增长。

金茂管束层在功绩会上暗示，将来将连接以高质地地产开发为中枢，聚焦杰作持有、高端处事、建筑科技三类业务，助力公司发展，打造中枢竞争才智。“金茂不仅要作念特永生，还要作念优等生，各项才智要在全面平衡之上有亮点，确实收场永久的高质地发展。”陶天海暗示。

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